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Pignoramento immobiliare

Quando un debitore non adempie a un’obbligazione contrattuale o legale, il creditore ha a disposizione uno strumento legale particolarmente importante: il pignoramento immobiliare. Questo procedimento consente al creditore di agire contro il debitore per recuperare le somme dovute, utilizzando esclusivamente i beni immobili di proprietà del debitore come garanzia.

Da un lato, il pignoramento rappresenta un’opportunità preziosa per il creditore di soddisfare il proprio credito perché gli consente di recuperare le somme che gli sono dovute. Tuttavia, per il debitore, questa procedura è molto gravosa poiché comporta la possibile perdita dei suoi beni immobili e può causare gravi ripercussioni sulla sua situazione finanziaria e personale.

Il debitore, pertanto, è incentivato a evitare il pignoramento immobiliare, cercando di risolvere la situazione in modo amichevole con il creditore o ricorrendo a altre vie legali per risolvere il problema debitorio. Tuttavia, se il pignoramento diventa inevitabile, il debitore ha il diritto di difendersi e di cercare soluzioni alternative per proteggere i propri interessi e il proprio patrimonio.

In sintesi, il pignoramento immobiliare rappresenta un potente strumento per il creditore ma può avere conseguenze significative per il debitore, che potrebbe essere incentivato a cercare soluzioni alternative per evitare questa procedura esecutiva.

Pignoramento di beni immobili

Il pignoramento è un procedimento di esecuzione forzata che viene disciplinato dagli articoli 555 e seguenti del Codice di Procedura Civile. È volto a garantire al creditore il recupero delle somme che il debitore è legalmente tenuto a pagare. Questa procedura si applica principalmente ai beni immobili di proprietà del debitore e, eventualmente, alle loro pertinenze. Nei casi in cui si tratti di pertinenze, il creditore ha la facoltà di pignorare anche i beni situati all’interno del bene immobile, ma solo quando ciò sia necessario per garantire il recupero del credito in maniera efficace. Il pignoramento rappresenta quindi un’importante risorsa per il creditore, poiché gli offre la possibilità di ottenere un risultato simile a quello che avrebbe se il debitore adempisse regolarmente ai propri obblighi. Questo risultato può essere ottenuto attraverso l’applicazione di un vincolo coattivo sui beni immobili del debitore, che vengono sottoposti al pignoramento. Solo successivamente, tali beni saranno messi all’asta al fine di ottenere una somma di denaro sufficiente a coprire e saldare il debito esistente grazie alla loro vendita.

Titolo esecutivo

Il procedimento di pignoramento immobiliare richiede la presenza di un decreto ingiuntivo o di una sentenza, che costituiscono il cosiddetto titolo esecutivo. Questo titolo, emesso dal Tribunale, attesta l’esistenza di un credito liquido, certo ed esigibile a carico del debitore. Una volta ottenuto il titolo esecutivo, il creditore è tenuto a notificare al debitore l’atto di pignoramento. In quell’occasione, sarà tenuto a offrire a quest’ultimo l’opportunità di contestare l’obbligo impostogli. In altre parole, la notifica rappresenta un’ultima possibilità per il debitore di adempiere al suo dovere nei confronti del creditore entro un termine di almeno 10 giorni. Se il debitore non adempie entro questo termine, il creditore procederà con l’atto di pignoramento immobiliare, che deve essere notificato entro 90 giorni dalla scadenza del termine previsto per il pagamento. Se il debitore salda il debito entro questo lasso di tempo, il procedimento viene interrotto non essendovi più l’interesse per il creditore di procedere oltre. Tuttavia, se il creditore non rispetta la scadenza di notifica, sarà tenuto a redigere un nuovo precetto e comunicarlo al debitore per continuare il procedimento.

Notifica dell’atto di pignoramento

L’atto di pignoramento deve contenere le seguenti informazioni:

  • Un dettagliato elenco dei beni e dei diritti di carattere immobiliare sottoposti a espropriazione forzata, compresi tutti gli identificativi catastali che consentono un’identificazione univoca dei beni coinvolti;
  • Un’ingiunzione diretta al debitore affinché non compia atti diretti a sottrarre i beni e i diritti oggetto del pignoramento alla garanzia del credito. Inoltre, nell’atto deve essere contenuto un avvertimento al debitore riguardo al suo diritto di chiedere la sostituzione dei beni pignorati con una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e a quelli intervenuti, comprensivo di capitale, interessi, spese di esecuzione e altre eventuali spese.

La seconda fase del procedimento è quella della trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Questo compito spetta all’ufficiale giudiziario, che può agire solo se c’è stata una preventiva richiesta esplicita da parte del creditore. La trascrizione conferisce all’espropriazione forzata immobiliare un carattere di pubblicità nei confronti del debitore e consente di opporre il pignoramento a chi acquista gli immobili in vendita. La tempestiva trascrizione è particolarmente rilevante nel pignoramento immobiliare per rendere opponibile ai terzi il vincolo processuale cui i beni sono stati sottoposti, oltre a evitare la pendenza di procedure multiple e garantire all’aggiudicatario la priorità dei suoi diritti rispetto agli acquirenti successivi.

Iscrizione a ruolo

Nel momento in cui notificazione e trascrizione sono state effettuate, l’ufficiale giudiziario potrà procedere alla consegna al creditore dell’atto di pignoramento, accompagnato dalla nota che ne attesti la trascrizione. Dopo di che, il creditore dovrà depositare nella cancelleria del Tribunale competente per l’espropriazione i due documenti e le copie del titolo esecutivo e all’atto di precetto. Si tratta della cosiddetta iscrizione a ruolo che deve concludersi nel termine di 15 giorni dal momento in cui l’atto di pignoramento è stato consegnato dall’ufficiale giudiziario. Il mancato rispetto del termine provoca la perdita di efficacia dell’intero procedimento.

Vendita del bene pignorato

Dopo il pignoramento, il creditore deve avanzare un’istanza per l’alienazione dei beni immobili soggetti a pignoramento. Questa istanza può essere redatta dal difensore del creditore, il quale possiede la conoscenza dei requisiti e del contenuto necessari. La richiesta di vendita deve essere depositata presso il Tribunale competente entro un termine minimo di dieci giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento. È importante rispettare un ulteriore termine: non devono trascorrere più di 45 giorni dalla notifica, altrimenti il procedimento diventa inefficace.

Una volta depositata l’istanza, il creditore ha 60 giorni di tempo per consegnare al Tribunale tutta la documentazione ipocatastale richiesta dalla legge. Questa documentazione include:

  • L’estratto catastale e le mappe censuarie.
  • I certificati che confermano l’iscrizione dell’immobile soggetto a pignoramento nei 20 anni precedenti all’espropriazione.
  • I certificati che attestano la trascrizione dell’immobile soggetto a pignoramento nei 20 anni precedenti all’espropriazione.

La mancata presentazione ed altresì la tardiva presentazione di questa documentazione comporta l’inefficacia del pignoramento e l’estinzione del procedimento. Ogni documento richiesto può essere sostituito da una certificazione notarile equivalente.

 Come vendere i beni pignorati

Dopo aver ottenuto l’autorizzazione per la vendita dei beni, questa può avvenire attraverso due modalità diverse. La prima opzione è la vendita all’incanto, dove, una volta resa pubblica questa modalità, ogni interessato ha la possibilità di fare un’offerta definitiva a busta chiusa, previa cauzione. Nella seconda modalità, la vendita senza incanto, si svolge un’asta alla quale partecipano tutti gli interessati, anch’essi tenuti a versare una cauzione.

La vendita all’incanto è preferita quando il giudice teme che la vendita avvenga a un prezzo inferiore alla metà del valore stimato dei beni pignorati. In tal caso, il giudice emette un decreto che formalizza il trasferimento della proprietà del bene al soggetto che lo ha aggiudicato. Inoltre, ordina il rilascio dell’immobile e la cancellazione delle trascrizioni. Chi acquista l’immobile ha la possibilità di pagarlo a rate, suddividendo l’importo necessario in un massimo di 12 rate.

 

Le possibilità riconosciute al debitore

La posizione del creditore durante il processo di pignoramento è sicuramente vantaggiosa, poiché ha la possibilità di recuperare il credito che gli spetta. Tuttavia, per il debitore ricevere un avviso di pignoramento può costituire un problema di difficile risoluzione. In tal caso, il debitore ha la possibilità di richiedere la cosiddetta conversione del pignoramento immobiliare. Questo significa che può offrire di pagare una determinata somma di denaro per evitare la perdita dell’immobile oggetto di pignoramento. Questo importo sarà aumentato per includere gli interessi e le spese sostenute dal creditore durante il processo di espropriazione.

Per usufruire di questo strumento, il debitore deve presentare una richiesta di conversione del pignoramento presso la cancelleria del Tribunale competente prima che venga ordinata la vendita o l’assegnazione degli immobili pignorati.

Inoltre, il debitore ha il diritto di opporsi al pignoramento per contestare la validità dell’esecuzione, ovvero il diritto del creditore di procedere con l’espropriazione. Se l’esecuzione è già in corso e il debitore ha ricevuto l’avviso di pignoramento, può opporsi presentando un ricorso specifico al Giudice dell’esecuzione, che si occuperà di prendere una decisione in merito. Per redigere questo ricorso, il debitore può rivolgersi a un avvocato specializzato in esecuzioni immobiliari, il quale saprà preparare il documento più adeguato per tutelare i suoi interessi.

Se l’esecuzione forzata non è ancora iniziata, ma è stata solo annunciata mediante l’avviso di precetto, l’opposizione deve essere presentata contro il precetto stesso, non più attraverso un ricorso, ma tramite un atto di citazione presentato davanti al Giudice di cognizione competente per materia, valore e territorio.

Infine, una soluzione alternativa per il debitore è quella di raggiungere un accordo con i creditori. La proposta di accordo sarà formulata probabilmente da un avvocato, e se accettata, verrà formalizzata in un accordo transattivo. Il contenuto di questo accordo è negoziato tra le parti e di solito implica l’impegno del debitore a pagare il dovuto e dei creditori a rinunciare alla procedura esecutiva. Questo accordo transattivo può assumere diverse forme, come il saldo e stralcio (con estinzione del debito mediante pagamento di una somma ridotta rispetto al credito totale, pagata immediatamente o in un breve periodo) o il pagamento dilazionato del dovuto.

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